Mark Feng
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青青度假村的发展设想

一,青青度假村面临的主要矛盾 1,投资回报的方式是什么?是等房地产增值以后卖掉盈利?还是通过项目盈利分红?投资回报周期预计多久? 2,项目维护成本高,没有专职的管理、维护和值班人员。 3,除了AirBnB ,目前缺乏盈利手段。 二,这些主要矛盾的原因 1,青青的初衷是抱团取暖,是一个长期的行为。项目投资是以十年为基数起步,个人投资者的退出,短期内只能是股权置换。项目投资的增值,主要是靠时间积累。 2,没有专职人员的原因是养不起,也就是项目规模太小,不足以养人。 3,想提高收入,增加盈利点,就需要投入资金,完善基础设施,但投资是双刃剑。 三,解决这些主要矛盾的思路 青青现阶段从哪里入手是关键,是围绕青青度假村现有设施进行完善,还是另辟蹊径,开发一个新的项目? 我先提出一个规划的平面图: 图一是现在的AirBnB1 图二是拟建的AirBnB2 图三是青青社区(拟建养老社区) 图四是拟收购的邻居的土地范围(就是这个区域邻居的土地都可以考虑)。 回到原先的思路,就是另辟蹊径,在图二(我们自有土地上)增资扩建第二个AirBnB 。好处是: 1,可以把原来AirBnB 1 缺乏的设施完善,两个AirBnB 结合在一起,可以承办婚礼、夏令营等中等规模的活动; 2,两个AirBnB 具有规模效应,可以养的起专职的维护人员,比如请一家老墨住在度假村,负责牲畜喂养、花草维护,收信值班等; 3,新的AirBnB 设计的时候,主楼尽量多设计客房,大的餐厅(兼会议室),同时设计客房(辅楼),尽可能增加入住人员数量(根据政府审批要求去设计) 4,新的AirBnB 的建设,地址是5453,是一个独立的可以估值、销售的房地产,其建设成本少(没有土地成本),增值效益大,对未来华人社区的开发,可以起到杠杆的作用。 5,新的AirBnB 辅楼,可以设计成学生宿舍的模式,客房可以出售给股东。股东可以自住,可以出租,可以委托度假村管理,作为AirBnB 的一部分。这样的好处是可以增加青青的现金流,实现分红。也可以满足部分股东的需求。 6,新建AirBnB 的规模大概在2万平方英尺左右,总投资300万左右,按照每股5.5万众筹,需要55个投资者(按照6:4的比例,也可以考虑融资)。 一期度假村2022年现状及回报预测 购置费170万,现金余额47万,Airbnb营业收入6万,(250-170-47+6=41万)毛估改造费和管理经营费用41万。未来三年,如果年营业收入达到15万,可以有盈余。 二期AirBNB投资回报分析 方案一,吸收55个投资者,每人5.5万,合计302.5万。年营业收入达到15万,可以实现盈利。 方案二,按照6:4融资,300万投资规模,股权扩容占60,即180万,需要新进33位投资者(每人5.5万);银行融资120万,年利息按照7%计算,年利息约8.4万,年营业收入18万也可以实现盈利。(这个方案的差异,就是一期股东的股权比方案一稀释的少)。 总结一下,新建第二个Airbnb 的优点是可以扩大规模,减少管理的边际成本;可以盘活现有土地,实现存量增值;可以撬动当地的开发热情,形成区域优势。不确定的因素,除了政府审批,邻居支持,就是资金是否可以到位,关键是两个AirBnB 年营收是否可以达到30万? 同时可以考虑华人社区立项(另文介绍),并关注收购周边的土地。预期再购置40-60英亩的土地。 按照这个思路,每个股东的投资风险相对 减少,而回报空间较大,青青度假村抱团取暖的宗旨,也有了一个实实在在的现实基地。 2023年3月

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