青青度假村的发展设想

一，青青度假村面临的主要矛盾 1，投资回报的方式是什么？是等房地产增值以后卖掉盈利？还是通过项目盈利分红？投资回报周期预计多久？ 2，项目维护成本高，没有专职的管理、维护和值班人员。 3，除了AirBnB ，目前缺乏盈利手段。 二，这些主要矛盾的原因 1，青青的初衷是抱团取暖，是一个长期的行为。项目投资是以十年为基数起步，个人投资者的退出，短期内只能是股权置换。项目投资的增值，主要是靠时间积累。 2，没有专职人员的原因是养不起，也就是项目规模太小，不足以养人。 3，想提高收入，增加盈利点，就需要投入资金，完善基础设施，但投资是双刃剑。 三，解决这些主要矛盾的思路 青青现阶段从哪里入手是关键，是围绕青青度假村现有设施进行完善，还是另辟蹊径，开发一个新的项目？ 我先提出一个规划的平面图： 图一是现在的AirBnB1 图二是拟建的AirBnB2 图三是青青社区（拟建养老社区） 图四是拟收购的邻居的土地范围（就是这个区域邻居的土地都可以考虑）。 回到原先的思路，就是另辟蹊径，在图二（我们自有土地上）增资扩建第二个AirBnB 。好处是： 1，可以把原来AirBnB 1 缺乏的设施完善，两个AirBnB 结合在一起，可以承办婚礼、夏令营等中等规模的活动； 2，两个AirBnB 具有规模效应，可以养的起专职的维护人员，比如请一家老墨住在度假村，负责牲畜喂养、花草维护，收信值班等； 3，新的AirBnB 设计的时候，主楼尽量多设计客房，大的餐厅（兼会议室），同时设计客房（辅楼），尽可能增加入住人员数量（根据政府审批要求去设计） 4，新的AirBnB 的建设，地址是5453，是一个独立的可以估值、销售的房地产，其建设成本少（没有土地成本），增值效益大，对未来华人社区的开发，可以起到杠杆的作用。 5，新的AirBnB 辅楼，可以设计成学生宿舍的模式，客房可以出售给股东。股东可以自住，可以出租，可以委托度假村管理，作为AirBnB 的一部分。这样的好处是可以增加青青的现金流，实现分红。也可以满足部分股东的需求。 6，新建AirBnB 的规模大概在2万平方英尺左右，总投资300万左右，按照每股5.5万众筹，需要55个投资者（按照6:4的比例，也可以考虑融资）。 一期度假村2022年现状及回报预测 购置费170万，现金余额47万，Airbnb营业收入6万，（250-170-47+6=41万）毛估改造费和管理经营费用41万。未来三年，如果年营业收入达到15万，可以有盈余。 二期AirBNB投资回报分析 方案一，吸收55个投资者，每人5.5万，合计302.5万。年营业收入达到15万，可以实现盈利。 方案二，按照6:4融资，300万投资规模，股权扩容占60，即180万，需要新进33位投资者（每人5.5万）；银行融资120万，年利息按照7%计算，年利息约8.4万，年营业收入18万也可以实现盈利。（这个方案的差异，就是一期股东的股权比方案一稀释的少）。 总结一下，新建第二个Airbnb 的优点是可以扩大规模，减少管理的边际成本；可以盘活现有土地，实现存量增值；可以撬动当地的开发热情，形成区域优势。不确定的因素，除了政府审批，邻居支持，就是资金是否可以到位，关键是两个AirBnB 年营收是否可以达到30万？ 同时可以考虑华人社区立项（另文介绍），并关注收购周边的土地。预期再购置40-60英亩的土地。 按照这个思路，每个股东的投资风险相对 减少，而回报空间较大，青青度假村抱团取暖的宗旨，也有了一个实实在在的现实基地。 2023年3月